전세사기 예방 가이드: 등기부·보증보험·계약서 특약에서 꼭 볼 것들

전세 계약은 큰 자산이 이동하는 과정이므로 체계적인 사전 점검이 필수입니다. 안전한 주거 환경을 확보하기 위해 계약 전후 단계별로 확인해야 할 핵심 사항을 정리했습니다.

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등기부등본 확인의 기초: 갑구와 을구 구분하기

등기부등본은 계약 당일, 잔금 입금 직전, 전입신고 직후에 각각 새로 발급받아 변동 사항을 확인해야 합니다. 소유권 관계를 나타내는 갑구(甲區)에서 가압류, 가처분, 경매 개시 결정 등 소유권을 침해하는 기록이 있는지 반드시 점검하십시오.

소유주가 자주 바뀌거나 신탁 등기가 설정된 경우라면 권리관계가 복잡할 수 있어 주의가 필요합니다. 등기부상의 주소와 실제 매물의 주소가 일치하는지도 건축물대장과 대조하여 확인해야 합니다.

담보권을 표시하는 을구(乙區)에서는 근저당권 설정 금액을 중점적으로 확인해야 합니다. 근저당권 설정액과 내 보증금의 합계가 집 시세의 70~80%를 넘는다면 경매 시 보증금 회수가 어려운 ‘깡통전세’ 위험이 높습니다.

선순위 채권이 과도하게 설정된 집은 추후 보증금 반환보증 가입이 거절될 가능성도 큽니다. 대출금이 많은 주택은 감액 등기를 조건으로 계약하거나, 잔금 시 대출 상환을 명확히 약정해야 안전합니다.

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해 주는 제도입니다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있으며 기관마다 조건이 다릅니다.

계약 전 해당 주택이 보증보험 가입이 가능한 대상인지 운영기관을 통해 미리 확인해야 합니다. 주택 유형이나 보증금 액수, 선순위 채권 비율에 따라 가입이 제한될 수 있으므로 공식 안내를 참고하시기 바랍니다.

계약서 특약란에 구체적인 보호 조항을 넣으면 추후 법적 대응이나 계약 해지에 유리합니다. “잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다”는 문구는 전입신고 효력 발생 전의 대출 실행을 막는 대항력 확보를 위해 필수적입니다.

또한 “임대인의 세금 체납이나 물건 하자 등으로 전세대출이 거절될 경우 계약금을 반환하고 해지한다”는 조항을 넣는 것이 안전합니다. “보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려준다”는 내용도 반드시 포함할 것을 권장합니다.

계약 당사자가 등기부상 소유자와 일치하는지 신분증을 대조하고, 가급적 임대인 본인 계좌로 송금해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 철저히 확인하고 본인과 통화하여 계약 의사를 재확인하십시오.

최근 임대인의 세금 체납으로 인한 피해가 늘고 있으므로 국세·지방세 완납증명 제시를 요구해야 합니다. 미납 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로, 계약 전 체납 여부를 확인하는 것이 보증금을 지키는 중요한 단계입니다.

잔금을 지급한 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인을 통해 전입신고와 확정일자 부여를 완료해야 합니다. 전입신고는 신고일 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로, 잔금 당일까지 등기부상 권리 변동이 없는지 재차 확인하십시오.

확정일자는 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권의 요건이 됩니다. 계약 기간 중 주소를 다른 곳으로 옮기면 대항력이 상실되므로 만기 시까지 전입 상태를 유지해야 합니다. (세부 수치나 요건은 관련 기관 공식 홈페이지 확인 필요)